tangeroutlet(深度解析：美国奥特莱斯行业标杆 Tanger的成功之道)
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2023-12-11 02:37
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深度解析：美国奥特莱斯行业标杆 Tanger的成功之道
早在一百年前,美国就已出现奥特莱斯业态的雏形,当时大型的服装和日用品
企业在自家仓库销售订单尾货,这种“厂家下水道”模式下的分散性和临时性色彩浓厚。
真正意义上的奥特莱斯出现在1971年,创
始人为美国企业家哈罗德?阿方德。1957年,阿方德创建了“戴克斯特鞋类公司(DSC)”,贴牌生产Dexter皮鞋,建立皮鞋产业链。60年代,市场嗅觉敏锐的阿方德注意到很多制鞋工厂以“一美元一双鞋”的价格处理尾货,而尾货处理商又以数倍价格转售。1971年,首家Dexter FactoryOutlet Store(DFOS)开张,阿方德从其他工厂收购尾货然后提价销售。生意红火的DFOS很快遍布新英格兰主要公路沿线,截止90年代,DFOS已有80家连锁店。乐晴智库,行业深度研究(微信公众号:乐晴智库)
业态创新的直接原因是企业家的逐利本质和创新精神,但其根本原因是社会经济的发展和变化,奥特莱斯的出现与繁荣不仅与阿方德有关,更是与上世纪七八十年代的经济环境息息相关。
上世纪70年代,美国经济由五六十年代的高速发展陷入了滞胀困境,国内GDP下滑,CPI增速和失业率屡创新高。由于实际人均收入增速放缓,个人实际消费增速也由正转负,持续的通胀进一步侵蚀了普通消费者的购买力,客观上扩大了高性价比商品的消费需求。
另一方面,需求萎缩给服装生产商和传统百货为代表的零售商积累了大量的库存,而且彼时美国政府应对滞胀的经验不足,加上政治周期的影响,制订的货币政策往往缺乏连贯性,打乱了企业家的预期和经营计划,政策扰动进一步加大了服饰供应链上下游企业的库存压力。大量的库存为奥特莱斯的发展提供了充足的货源保障。
阿方德的成功吸引众多商家进入奥特莱斯行业,美国八九十年代奥特莱斯业态进入快速发展的阶段,1996年达到329家。随后,行业增速放缓,奥莱中心数量减少,到2012年时缩减为18tangeroutlet5家,但经营面积仍保持增长,行业进入“大浪淘沙”阶段。奥特莱斯中心数量减少的原因还与某些类别的购物中心无法进入统计口径有关,因为这部分购物中心引入了专门店、娱乐休闲等设施,且占比超过了50%,已经不符合VRN(Value Retail News)对奥特莱斯中心的定义。
完整报告下载:乐晴智库网站 www.767stock.com
当今美国奥特莱斯行业特点和格局
美国奥特莱斯行业经过四十余年的发展,现已成为美国零售业中重要的业态之一,以品牌多、质量优、折扣大为特点,具体表现为3个方面:
(1)高端品牌聚集优化。美国奥特莱斯中心聚集了大量的知名品牌,以Tanger为例,其购物中心聚集了约500个品牌,包括COACH、PRADA等奢侈品牌。除了服装,奥莱中心还经营鞋帽、箱包、化妆品等品类,一般70%的经营面积用于经营服装、鞋帽类,15%是家庭杂货,5%是箱包、饰品类,10%是其他类商品。
(2)较大折扣优惠。美国奥特莱斯中商品的折扣幅度一般在3-7折间,有时甚至达到1折,这对于旅美游客而言吸引力巨大。每年美国奥特莱斯都吸引了大量的游客,其中包括大部分中国游客。
(3)规划合理配套齐全。美国奥特莱斯大都位于城市郊区和度假中心附近,依附于高速公里旁,拥有大型停车场,交通方便。中心内设有餐饮、娱乐等休闲设施,满足消费者多样化需求。
据Value Retail News杂志统计,截止2015年,全北美地区奥特莱斯中心数量为215家,较2013年的201家有所增加,同时总建筑面积从7900万平方英尺增加到了8350万平方英尺,销售总额达到456亿美元,行业仍处于不断扩张阶段。然而,相比1986到1995的十年黄金扩张期(平均每年新增29家奥特莱斯),目前奥特莱斯行业增速相对平稳。
另一方面,进入21世纪,美国奥特莱斯企业间兼并收购不断增加,行业日趋集中。标志性事件包括:2003年,Tanger和黑石联合收购Charter Oak Partners FactoryOutlet Portfolio;2004年,全球最大的商业地产商西蒙收购了当时世界tangeroutlet上最大的奥特莱斯开发商切尔西集团;2007年,西蒙收购The Mills Corporation;2010年,西蒙收购Prime Outlets。
目前,北美地区215个奥莱中心为61家开发商所有,但是其中51家开发商仅各自拥有1个项目,绝大部分归属于西蒙集团和Tanger。从数量门店看,两大巨头共占比63.26%; 从经营面积看,二者占比达72.66%。
美国奥特莱斯行业标杆 Tanger 的成功之道
Tanger:回报率最高的商业地产 REITSTanger是美国和加拿大最大的奥特莱斯开发商之一,公司的业务专注于奥特莱
斯中心的开发、收购、运营和管理。Tanger的创始人是Stanley K. Tanger,Stanley早期经营服装生产和销售的家族生意,拥有5家直销门店。凭借其多年的服装销售经验,Stanley认识到把众多生产商集中起来,并在同一个直销中心统一销售的生意将大有前景。
1981年,Stanltangeroutletey在美国北卡罗来纳州创办了第一家Tanger工厂直销中心公司(Tanger Factory Outlet Centers, Inc.)。1986年,创始人之子Steven B. Tanger加入公司并成为公司后来的CEO。1993年,美国REITs公司迎来了大规模IPO时代,Tanger通过设立房地产投资信托基金(REIT)登陆纽交所,代码SKT,成为当时第一个上市的奥特莱斯开发商,西蒙也于同年完成IPO。随后,Tanger一直深耕于奥特莱斯行业,通过20多年的稳健经营一步步成长为美国奥特莱斯行业的标杆企业。
从品类上来看:Tanger的奥特莱斯除了经营男女服装、童装外,还经营鞋类、饰品、餐具、厨房用品、家用纺织品和家庭用品等品类,价格实行天天平价,一般低于市场价格40%以上。
截止2017年1月,公司门店覆盖了全美22个洲和加拿大,全资持有或控股的36个奥特莱斯中心可租赁面积约1270万平方英尺;此外,公司还持有8家奥莱中心的部分股权,可租赁面积约230万平方英尺,其中4家位于加拿大。公司的奥特莱斯中包含了3100多家店铺,聚集了500多个知名的高档国际品牌,每年吸引超过1.88亿的游客。2016年,公司营业收入达4.66亿美金,同比增长6.05%,近十年收入复合增速达8.24%,而同行业公司近几年则普遍出现负增长。
奥特莱斯行业方兴未艾,公司业务不断扩大、盈利能力不断释放,Tanger的发展前景自然得到资本市场的肯定。截止2016年12月31日,公司市值达34.38亿美元,为上市时的24倍。细观20多年来公司市值的增长历程,可以发现市值增长过程集中在2002年-2006年和2008年-2012年,这与公司并购计划和宏观、行业环境有关。
90年代美国进入“新经济”的繁荣时期,失业率维持低位,奥特莱斯的价值没能得到充分体现,截止2000年,曾于奥特莱斯消费的人群只占总消费群的5%,因此Tanger在最初十年股价涨幅不到20%,而同期标普500指数增长超过200%;进入2000年后,受互联网泡沫破裂和911事件的影响,美国经济陷入短暂低迷,投资者更加关注回报增长稳定的商业地产,且同时期随着Tanger与黑石合作等一系列收购、开发等计划的落实,公司业务增长加快,市值也迎来第一波的增长。
2008年之后,在金融危机持续发酵的背景下,奥特莱斯的商业价值不断放大,Tanger市值迎来第二波增长,5年内市值增幅达170%。
精耕细作、谨慎稳健的经营策略成就Tanger的标杆地位
奥特莱斯生命力的释放tangeroutlet和经济环境的波动都仅是Tanger成功的外部催化剂,公司本身的经营策略才是Tanger一步步成为行业标杆的核心原因。全美75-80%的奥特莱斯资产和利润由Tanger和西蒙集团占有,但是两家公司的经营策略差异巨大:美国地产大王西蒙集团开始并不涉及奥特莱斯业务,后来主要依赖并购Chelsea、TheMills、Prime Outlets等公司成为全美拥有奥特莱斯物业最多的公司;而Tanger自成立之初,36年来一直专业于奥特莱斯开发,稳健经营。
Tanger不仅将债务数量限制在可控的范围内,而且注意合理安排债务到期时间
2016年公司约有16.87亿美元债务,其中偿债压力较大的年份为2020、2021、2023、2024和2026年,分别为4.2亿、3.39亿、2.5亿、2.5亿和3.66亿。公司2016年FFO为2.39亿,同比增长6.7%,预计2020年将达3.1亿,加上公司还有4.59亿未使用的信用额度,虽然信用额度将于2020年到期,但可预计届时银行将继续授信,可见Tanger债务压力尽管集中在5个年份,但分配比较平均,每年的偿债tangeroutlet压力都不大。
Tanger 的成功对中国奥特莱斯行业的启示
自2002年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业起,国内奥特莱斯行业已发展十余 年,这十余年既是奥特莱斯业态的孕育期,也是行业野蛮生长时期。2010年起,在由房地产开发商主导的第一波奥特莱斯开发热潮下,全国以 “奥特莱斯”命名的商场曾多达400家,超过美国奥特莱斯门店最多时期的329家。然而,激进扩张的背后是行业内运营水平的参差不齐,关于奥特莱斯项目关门歇业等负面新闻不断见诸报道。
整体来看,国内奥特莱斯行业在快速发展的过程中仍然表现出了较为混乱的特点
一方面,行业内两极分化趋势明显,排名靠前的大型奥特莱斯品牌业绩引人注目,但大部分奥特莱斯仍处于惨淡经营的困境。另一方面,随着新开业项目不断入市和未来连锁化布局的形成,多家奥莱争夺同一市场必将导致资源和业绩的分流,如何避免同质化竞争将成为行业难题。
如果以世界知名奥特莱斯开发商(如Tanger、西蒙)为标杆,目前国内大型奥莱品牌在连锁化程度上仍然偏低,尚未能通过规模效应实现最大效益,且国内企业在经营理念、招商能力等方面尚有不小差距。Tanger的发展历程和成功经验对于国内企业而言,借鉴意义巨大。
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深度解析：美国奥特莱斯行业标杆 Tanger的成功之道
早在一百年前,美国就已出现奥特莱斯业态的雏形,当时大型的服装和日用品
企业在自家仓库销售订单尾货,这种“厂家下水道”模式下的分散性和临时性色彩浓厚。
真正意义上的奥特莱斯出现在1971年,创
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业态创新的直接原因是企业家的逐利本质和创新精神,但其根本原因是社会经济的发展和变化,奥特莱斯的出现与繁荣不仅与阿方德有关,更是与上世纪七八十年代的经济环境息息相关。
上世纪70年代,美国经济由五六十年代的高速发展陷入了滞胀困境,国内GDP下滑,CPI增速和失业率屡创新高。由于实际人均收入增速放缓,个人实际消费增速也由正转负,持续的通胀进一步侵蚀了普通消费者的购买力,客观上扩大了高性价比商品的消费需求。
另一方面,需求萎缩给服装生产商和传统百货为代表的零售商积累了大量的库存,而且彼时美国政府应对滞胀的经验不足,加上政治周期的影响,制订的货币政策往往缺乏连贯性,打乱了企业家的预期和经营计划,政策扰动进一步加大了服饰供应链上下游企业的库存压力。大量的库存为奥特莱斯的发展提供了充足的货源保障。
阿方德的成功吸引众多商家进入奥特莱斯行业,美国八九十年代奥特莱斯业态进入快速发展的阶段,1996年达到329家。随后,行业增速放缓,奥莱中心数量减少,到2012年时缩减为18tangeroutlet5家,但经营面积仍保持增长,行业进入“大浪淘沙”阶段。奥特莱斯中心数量减少的原因还与某些类别的购物中心无法进入统计口径有关,因为这部分购物中心引入了专门店、娱乐休闲等设施,且占比超过了50%,已经不符合VRN(Value Retail News)对奥特莱斯中心的定义。
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当今美国奥特莱斯行业特点和格局
美国奥特莱斯行业经过四十余年的发展,现已成为美国零售业中重要的业态之一,以品牌多、质量优、折扣大为特点,具体表现为3个方面:
(1)高端品牌聚集优化。美国奥特莱斯中心聚集了大量的知名品牌,以Tanger为例,其购物中心聚集了约500个品牌,包括COACH、PRADA等奢侈品牌。除了服装,奥莱中心还经营鞋帽、箱包、化妆品等品类,一般70%的经营面积用于经营服装、鞋帽类,15%是家庭杂货,5%是箱包、饰品类,10%是其他类商品。
(2)较大折扣优惠。美国奥特莱斯中商品的折扣幅度一般在3-7折间,有时甚至达到1折,这对于旅美游客而言吸引力巨大。每年美国奥特莱斯都吸引了大量的游客,其中包括大部分中国游客。
(3)规划合理配套齐全。美国奥特莱斯大都位于城市郊区和度假中心附近,依附于高速公里旁,拥有大型停车场,交通方便。中心内设有餐饮、娱乐等休闲设施,满足消费者多样化需求。
据Value Retail News杂志统计,截止2015年,全北美地区奥特莱斯中心数量为215家,较2013年的201家有所增加,同时总建筑面积从7900万平方英尺增加到了8350万平方英尺,销售总额达到456亿美元,行业仍处于不断扩张阶段。然而,相比1986到1995的十年黄金扩张期(平均每年新增29家奥特莱斯),目前奥特莱斯行业增速相对平稳。
另一方面,进入21世纪,美国奥特莱斯企业间兼并收购不断增加,行业日趋集中。标志性事件包括:2003年,Tanger和黑石联合收购Charter Oak Partners FactoryOutlet Portfolio;2004年,全球最大的商业地产商西蒙收购了当时世界tangeroutlet上最大的奥特莱斯开发商切尔西集团;2007年,西蒙收购The Mills Corporation;2010年,西蒙收购Prime Outlets。
目前,北美地区215个奥莱中心为61家开发商所有,但是其中51家开发商仅各自拥有1个项目,绝大部分归属于西蒙集团和Tanger。从数量门店看,两大巨头共占比63.26%; 从经营面积看,二者占比达72.66%。
美国奥特莱斯行业标杆 Tanger 的成功之道
Tanger:回报率最高的商业地产 REITSTanger是美国和加拿大最大的奥特莱斯开发商之一,公司的业务专注于奥特莱
斯中心的开发、收购、运营和管理。Tanger的创始人是Stanley K. Tanger,Stanley早期经营服装生产和销售的家族生意,拥有5家直销门店。凭借其多年的服装销售经验,Stanley认识到把众多生产商集中起来,并在同一个直销中心统一销售的生意将大有前景。
1981年,Stanltangeroutletey在美国北卡罗来纳州创办了第一家Tanger工厂直销中心公司(Tanger Factory Outlet Centers, Inc.)。1986年,创始人之子Steven B. Tanger加入公司并成为公司后来的CEO。1993年,美国REITs公司迎来了大规模IPO时代,Tanger通过设立房地产投资信托基金(REIT)登陆纽交所,代码SKT,成为当时第一个上市的奥特莱斯开发商,西蒙也于同年完成IPO。随后,Tanger一直深耕于奥特莱斯行业,通过20多年的稳健经营一步步成长为美国奥特莱斯行业的标杆企业。
从品类上来看:Tanger的奥特莱斯除了经营男女服装、童装外,还经营鞋类、饰品、餐具、厨房用品、家用纺织品和家庭用品等品类,价格实行天天平价,一般低于市场价格40%以上。
截止2017年1月,公司门店覆盖了全美22个洲和加拿大,全资持有或控股的36个奥特莱斯中心可租赁面积约1270万平方英尺;此外,公司还持有8家奥莱中心的部分股权,可租赁面积约230万平方英尺,其中4家位于加拿大。公司的奥特莱斯中包含了3100多家店铺,聚集了500多个知名的高档国际品牌,每年吸引超过1.88亿的游客。2016年,公司营业收入达4.66亿美金,同比增长6.05%,近十年收入复合增速达8.24%,而同行业公司近几年则普遍出现负增长。
奥特莱斯行业方兴未艾,公司业务不断扩大、盈利能力不断释放,Tanger的发展前景自然得到资本市场的肯定。截止2016年12月31日,公司市值达34.38亿美元,为上市时的24倍。细观20多年来公司市值的增长历程,可以发现市值增长过程集中在2002年-2006年和2008年-2012年,这与公司并购计划和宏观、行业环境有关。
90年代美国进入“新经济”的繁荣时期,失业率维持低位,奥特莱斯的价值没能得到充分体现,截止2000年,曾于奥特莱斯消费的人群只占总消费群的5%,因此Tanger在最初十年股价涨幅不到20%,而同期标普500指数增长超过200%;进入2000年后,受互联网泡沫破裂和911事件的影响,美国经济陷入短暂低迷,投资者更加关注回报增长稳定的商业地产,且同时期随着Tanger与黑石合作等一系列收购、开发等计划的落实,公司业务增长加快,市值也迎来第一波的增长。
2008年之后,在金融危机持续发酵的背景下,奥特莱斯的商业价值不断放大,Tanger市值迎来第二波增长,5年内市值增幅达170%。
精耕细作、谨慎稳健的经营策略成就Tanger的标杆地位
奥特莱斯生命力的释放tangeroutlet和经济环境的波动都仅是Tanger成功的外部催化剂,公司本身的经营策略才是Tanger一步步成为行业标杆的核心原因。全美75-80%的奥特莱斯资产和利润由Tanger和西蒙集团占有,但是两家公司的经营策略差异巨大:美国地产大王西蒙集团开始并不涉及奥特莱斯业务,后来主要依赖并购Chelsea、TheMills、Prime Outlets等公司成为全美拥有奥特莱斯物业最多的公司;而Tanger自成立之初,36年来一直专业于奥特莱斯开发,稳健经营。
Tanger不仅将债务数量限制在可控的范围内,而且注意合理安排债务到期时间
2016年公司约有16.87亿美元债务,其中偿债压力较大的年份为2020、2021、2023、2024和2026年,分别为4.2亿、3.39亿、2.5亿、2.5亿和3.66亿。公司2016年FFO为2.39亿,同比增长6.7%,预计2020年将达3.1亿,加上公司还有4.59亿未使用的信用额度,虽然信用额度将于2020年到期,但可预计届时银行将继续授信,可见Tanger债务压力尽管集中在5个年份,但分配比较平均,每年的偿债tangeroutlet压力都不大。
Tanger 的成功对中国奥特莱斯行业的启示
自2002年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业起,国内奥特莱斯行业已发展十余 年,这十余年既是奥特莱斯业态的孕育期,也是行业野蛮生长时期。2010年起,在由房地产开发商主导的第一波奥特莱斯开发热潮下,全国以 “奥特莱斯”命名的商场曾多达400家,超过美国奥特莱斯门店最多时期的329家。然而,激进扩张的背后是行业内运营水平的参差不齐,关于奥特莱斯项目关门歇业等负面新闻不断见诸报道。
整体来看,国内奥特莱斯行业在快速发展的过程中仍然表现出了较为混乱的特点
一方面,行业内两极分化趋势明显,排名靠前的大型奥特莱斯品牌业绩引人注目,但大部分奥特莱斯仍处于惨淡经营的困境。另一方面,随着新开业项目不断入市和未来连锁化布局的形成,多家奥莱争夺同一市场必将导致资源和业绩的分流,如何避免同质化竞争将成为行业难题。
如果以世界知名奥特莱斯开发商(如Tanger、西蒙)为标杆,目前国内大型奥莱品牌在连锁化程度上仍然偏低,尚未能通过规模效应实现最大效益,且国内企业在经营理念、招商能力等方面尚有不小差距。Tanger的发展历程和成功经验对于国内企业而言,借鉴意义巨大。
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