订购协议是什么意思(问法热线丨订购协议与购房合同价格不符，能否退还超额支付的房款？聚焦房产纠纷，律师答疑解惑)
抖音优惠券
2024-01-07 09:15
178
问法热线丨订购协议与购房合同价格不符，能否退还超额支付的房款？聚焦房产纠纷，律师答疑解惑
半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯
购房是一件人生大事,有的家庭会花光所有积蓄来购买一套房。可是,购房也会遇到很多法律问题。交房后发现房屋缩水,能否要求解除合同
?订购协议与购房合同价格不符,能否凭借价格较低的合同要求开发商返还购房款?12月26日半岛问法热线80889800聚焦房产纠纷,本期山东孚望律师事务所郭振全律师和蓝文海律师做客半岛问法热线,为电话另一端的市民在线解答购房纠纷有关的话题。在上午的咨询中,蓝文海律师接到了一位姜女士的来电,她询问自己朋友遇到的一个与房产买卖有关的问题。“2022年3月份,我的朋友柳先生与某房地产公司签订《房屋订购协议》,约定购买某房地产公司开发的一处房产,总房款为450万元。两个月后,柳先生又与某房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定房款为280万元。”姜女士表示,第二次这个买卖合同的价格是为了少缴税签的,实际上柳先生按照订购协议的价格支付了购房款,并办理了产权登记手续。
姜女士问律师,双方已通过《商品房买卖合同》的约定改变了《房屋订购协议》中的总价款,是否能以此为由要求某房地产公司退还超额支付的购房款?
“您的朋友柳先生与地产公司签订《商品房买卖合同》与《房屋订购协议》的时间间隔不到2个月,可房价却相差巨大,且《商品房买卖合同》约定的价格明显与某房地产公司同时期同地段房屋交易价格差距较大,因此如果柳先生想通过诉讼途径要求对方退还超额支付的购房款,除非柳先生能提供证据证明双方经过磋商谈判等过程对原价款进行了订购协议是什么意思变更,否则法院会认定《商品房买卖合同》载明的合同价款并非当事人真实意思,不会支持柳先生的诉求。”蓝律师还表示,并且柳先生与开发商这种为规避缴纳税费义务,采取签订“阴阳合同”方式,一旦被法院查明买卖双方真实交易价格后,会向相关税务部门发送司法建议,税务部门会根据建议依法追缴税款。
蓝律师建议广大市民要正确认识订立“阴阳合同”产生的交易风险,通过合法交易、诚信履约的方式进行交易。
房屋纠纷涉及方方面面,郭振全律师接到了李先生来电。李先生去年购买了一套房产,当时与开发商签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积为200平方米,签约后李先生依约支付了房款。今年开发商交房后,李先生感觉房屋面积不足,他找了专业的检测机构对房屋的面积进行了实测,机构出具的检测结果表明,房屋的实际面积为195平方米。“我感觉面积差了五平米,被开发商骗了,想问问律师,能否以房屋面积缩水为由解除购房合同,并要求开发商返还购房款及相关利息?”
郭律师表示,在最高院相关法律解释中有规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理。面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同返还已付购房款及利息的,应予支持。
“根据您的描述,您购买的房屋缩水面积没有超出3%,因此要求解除合同的诉求不会的到法院支持。但该解释中还有规定,房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人,因此您可以要求开发商将‘缩水’的5平方米房价款及利息返还。”
案例解答
问题1:开发商未按期交房,能否要求解除购房合同并退还购房款?
2022年6月,刘先生与某实业公司签订《商品房买卖合同》,合同中约定:开发商逾期交房超过30日后刘先生有权解除合同。但签约时某实业公司要求刘先生同时签订一份《补充协议》,约定:如刘先生逾期付款超过30日,某实业公司有权解除合同;如某实业公司逾期交房,刘先生放弃解除合同的权利;如出现约定的购房人有权解除合同的事由,某实业公司自该事由发生之日起15日内未收到书面解除合同通知的,视为刘先生放弃解除权及责任追究权。合同签订后,刘先生依约支付购房款,但某实业公司未按期交房。刘先生询问律师,自己能否以开发商未按期交房为由,要求解除购房合同并退还购房款?
订购协议是什么意思律师说法:商品房销售过程中,开发商与购房人在《商品房买卖合同》示范文本条款外另行签订补充协议对双方权利义务予以调整的情况本属常见,但若调整后双方权利义务过度失衡,则有违公平原则。开发商要求刘先生签订的《补充协议》中约定李某某逾期付款时,某实业公司享有合同解除权,而某实业公司逾期交房时,李某某放弃合同解除权,明显排除了购房人的主要权利,系开发商为了重复使用而预先拟定的在订立合同时未与对方协商的格式合同,该协议应属无效;且该协议约定合同解除权行使期限为15日,而对某实业公司并无相应限制,这与法定的一年解除权行使期限相距甚远,属于不合理限制购房人主要权利,亦属无效。因此刘先生完全可以通过诉讼的途径要求解除签订的买卖合同订购协议是什么意思,并要求开发商退还购房款。
问题2:买房合同中约定免收物业费,却被物业公司催缴,能否要求开发商承担损失?
2021年陈先生到某开发商建设的楼盘看房,当时开发商的销售人员承诺。如果陈先生购买房产,将会免收三年物业费。陈先生很看好这个优惠,随与某开发商签订《商品房买卖合同》,开发商也出具了《免收物业管理费承诺函》,承诺对陈先生购买房屋免予收取三年物业费,陈先生支付全部房屋价款。2022年10月陈先生多次接到小区物业公司催缴物业费的通知,陈先生按照前期物业服务合同缴纳了物业费。陈先生询问律师,开发商在售房时以书面方式承诺免收三年物业费,交房后却未履行相关义务,是否可以要求开发商赔偿其物业费损失?
律师说法:开发商向陈先生承诺免收三年物业费的方式提供价格优惠,对双方促成商品房买卖合同的订立具有重要作用。且在签订合同当日,开发商向陈先生出具了书面的《免收物业管理费承诺函》,这表明是开发商真实意思表示,对其具有法律约束力。虽然开发商与物业服务企业属于相互独立的民事主体,无权代表物业服务企业作出免予收取物业费的承诺,但该承诺应视为开发商自愿承担购房人一定期间物业费的意思表示,对开发商具有约束力。因此开发商未按照承诺函的内容履行,导致陈先生因缴纳物业费产生损失,理应由开发商承担该损失的赔偿责任。
问题3:在建设工程过程中,相互抵顶房屋后,施工单位能否要求最后的房屋所有权人支付购房价款?
洪先生的公司是做建筑材料的,与某建筑公司有过多次合作,为该公司提供建筑工程施工材料。某建筑公司2020年时,通过招投标,成为了某地产公司一个地产开发项目的施工单位,并从洪先生的公司购买建筑工程施工材料。在工程价款结算时,某地产公司尚欠建筑公司工程款未足额支付,建筑公司也未向洪先生公司足额支付购买建筑工程材料的价款。随后地产公司将一套房产顶给建筑公司,建筑公司又顶给了洪先生的公司,最后洪先生与地产公司签订房屋买卖合同,办理了不动产转移登记。时隔一年后,建筑公司以洪先生公司未向其支付购房款为由,要求洪先生公司未向其支付购房款。洪先生询问律师,建筑公司能否要求自己公司支付购房款?
律师说法:房屋是由某地产公司开发建设的,依据民法典的相关规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”因此项目建成后,地产公司就取得房屋所有权,房屋经过几次抵顶,并转移登记至洪先生的公司名下,洪先生在此基础上办理了不动产转移登记,应当成为房屋所有权人。民法典中还有规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。该房产虽然曾被抵顶至建筑公司,但建筑公司没有将房屋登记在自己名下,从始至终就没有获得该房屋的所有权,因此该公司要求洪先生的公司支付购房款与事实不符,与法无据,应该不会得到法院支持。
问题4:父母生前留下了《分家单》,兄弟不承认怎么办?
陈先生的父母婚后育有6个子女,上世纪70、80年代,父母认为自己的儿子已经长大,可以独立居住,与自己的儿子进行分家,将自己的宅基地分割分配给自己的孩子,并按照当时的风俗习惯找人书写了《分家单》,并签字留证。后期陈先生的哥哥们依据《分家单》的内容,找到当地的村民委员会将宅基地村民委员会进行登记,占有属于自己的订购协议是什么意思宅基地。陈先生因为年纪还小,就没有对自己的地进行登记。父母去世后,陈先生的二哥主张陈先生的房屋需要按照法定继承进行分配,以前书写的《分家单》没有法律效力。陈先生询问律师,父母留下的《分家单》是否具有法律效力?
律师说法:最高院对于民法典适用时间效力有规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”因陈先生父母定下《分家单》发生于民法典实施之前,应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据相关法律规定:“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益和扰乱经济秩序。”这是立法尊重“公序良俗”原则的体现。对《分家单》认定有效和无效,需要通过约定内容结合当时的风俗、习惯探究当事人的真实意思表示,仅以现在的法律笼统的判断有效和无效也会侵犯当时的公序良俗,有没有损害社会公共利益。根据陈先生的描述,父母当时留下《分家单》时,是根据当时当地的分家习俗,由村里较有威望的人或亲属进行见证,由村里文化水平较高的人执笔,执笔人有时也视为见证人。从形式上看,《分家单》应该是当时父母订购协议是什么意思真是意愿的表示,具有法律效力。
问题5:开发商赠送的花园竟是公共绿地,购房合同可以解除吗?
孙先生的父母想要买套养老房,售楼部业务员推荐了一楼房屋带绿地花园的户型,称花园使用权归一楼业主所有。签约时李先生父母还与房地产公司签订了《一楼花园使用协议》,载明该花园不属于小区公共绿化设施。可到收房时候,李先生分父母了解到,这处花园是公共绿地,归全体业主所有。李先生询问,开发商是否涉嫌消费欺诈,能否解除合同退回购房款及利息?
律师说法:房地产公司未取得专属绿地审批及其他业主的同意,就允诺了公共绿地的专属使用权,致使该约定无法履行,应当承担违约责任。李先生的父母无法使用一楼花园,势必影响其对房屋的整体评价和居住体验,其以合同目的不能实现为由要求解除购房合同符合法律规定。李先生父母可以要求房地产公司退还购房款、及相关利息。
问法感悟
郭振全律师:在实践中,购买新建商品房转移登记房屋需要注意以下问题1. 购买该类房屋需要查看房屋买卖合同,但该类房屋买卖合同一般是开发商单方制作的格式合同,不能更改,对该类合同的效力判断需要结合民法典格式合同的有关规定;2. 重点审查、询问开发商的工作人员或销售人员房屋是否有五证两书,五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证,购买新建商品房一定要审查五证两书。房地产五证是指《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;3. 建议到不动产登记部门询问该楼盘房屋(如在看房是,询问哪些户型已经出卖并办理不动产登记,提供上下左右邻居的户号)不动产的登记情况。
蓝文海律师:司法实践中,因商品房交付引发的纠纷,主要集中在法定交付条件的界定、不具备交付条件时交房行为的定性、对开发商延迟交房抗辩免责事由的认定和违约金的计算等方面。购买者选购商品房时,应当尽量选择实力强、信誉好的开发商,同时要注意认真审阅与开发商之间签订的任何书面文件,避免未准确理解书面文件约定的权利义务内容的情况下,草率签名确认造成自身利益受损。
相关判例
楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗?崂山法院这么判……
基本案情
2018年底,原告陈某为购买某房产公司名下某商品房,向某银行申请个人住房贷款,随后双方签订《个人住房(商业住房)借款合同》,并约定以该房产设定抵押。该合同签订后,某银行向陈某发放了案涉贷款,将27万元款项支付至某房产公司账户。
后因该房产公司未能按期交房,陈某以该房产公司为被告向当地法院提起民事诉讼,诉请判令解除《商品房买卖合同(预售)》,并由该房产公司返还购房款及其已偿还的银行贷款本金共计33万余元,同时撤销预告登记和商品房网签备案。当地法院审理时追加某银行作为第三人参加涉案诉讼。后法院判决解除原告陈某与被告某房产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》,判令被告某房产公司自判决生效之日起10日内向第三人某银行偿还陈某就《个人住房(商业用房)借款合同》剩余贷款,第三人某银行协助办理该房产抵押预告登记撤销手续。该判决已发生法律效力。
在上述判决发生法律效力之后的6个月内,该银行在原告陈某银行账户共扣款约1.5万元,同时还在中国人民银行征信中心上报了陈某的逾期还款征信记录,逾期内容为:2018年11月16日某银行发放的27万元个人商用房贷款,2028年11月16日到期。截至2022年11月,余额19万余元,当前有逾期。最近5年内有10个月处于逾期状态,其中6个月逾期超过90天。
陈某向崂山法院起诉该银行,要求法院依法确认原告和被告签署的房屋按揭贷款合同已经解除,判令被告停止划扣原告账户款项并返还从原告账户中划扣的约1.5万元,并消除原告的不良征信记录。
法院审理
崂山法院经审理认为,原告陈某为购买案外人某房产公司名下房产向被告某银行申请贷款27万元,经被告批准后,原、被告双方签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,被告根据该合同向原告发放贷款。但是,后因某房产公司未能按期向原告交付房屋,导致原告与某房产公司之间的房屋买卖关系解除,该事实经某法院生效判决确认。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。因此,对于原告要求解除其与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》的诉讼请求,崂山法院予以支持。因前述法院生效判决已经明确由某房产公司向被告偿还原告的剩余贷款,且被告至今享有案涉房屋的预告抵押权,在被告案涉债权并未受到损害的情况下,崂山法院依法认定原、被告签订《个人住房(商业用房)借款合同》已于《商品房买卖合同(预售)》解除之日起同时解除。被告应当向原告返还合同解除之后额外扣划的款项约1.5万元,且应将其向中国人民银行征信中心上报的原告逾期还款征信记录予以撤回。
一审判决作出后,被告某银行不服提起上诉,二审法院经审理维持原判。目前该判决已生效。
本站涵盖的内容、图片、视频等数据系网络收集，部分未能与原作者取得联系。若涉及版权问题，请联系我们进行删除！谢谢大家！
问法热线丨订购协议与购房合同价格不符，能否退还超额支付的房款？聚焦房产纠纷，律师答疑解惑
半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯
购房是一件人生大事,有的家庭会花光所有积蓄来购买一套房。可是,购房也会遇到很多法律问题。交房后发现房屋缩水,能否要求解除合同
在上午的咨询中,蓝文海律师接到了一位姜女士的来电,她询问自己朋友遇到的一个与房产买卖有关的问题。“2022年3月份,我的朋友柳先生与某房地产公司签订《房屋订购协议》,约定购买某房地产公司开发的一处房产,总房款为450万元。两个月后,柳先生又与某房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定房款为280万元。”姜女士表示,第二次这个买卖合同的价格是为了少缴税签的,实际上柳先生按照订购协议的价格支付了购房款,并办理了产权登记手续。
姜女士问律师,双方已通过《商品房买卖合同》的约定改变了《房屋订购协议》中的总价款,是否能以此为由要求某房地产公司退还超额支付的购房款?
“您的朋友柳先生与地产公司签订《商品房买卖合同》与《房屋订购协议》的时间间隔不到2个月,可房价却相差巨大,且《商品房买卖合同》约定的价格明显与某房地产公司同时期同地段房屋交易价格差距较大,因此如果柳先生想通过诉讼途径要求对方退还超额支付的购房款,除非柳先生能提供证据证明双方经过磋商谈判等过程对原价款进行了订购协议是什么意思变更,否则法院会认定《商品房买卖合同》载明的合同价款并非当事人真实意思,不会支持柳先生的诉求。”蓝律师还表示,并且柳先生与开发商这种为规避缴纳税费义务,采取签订“阴阳合同”方式,一旦被法院查明买卖双方真实交易价格后,会向相关税务部门发送司法建议,税务部门会根据建议依法追缴税款。
蓝律师建议广大市民要正确认识订立“阴阳合同”产生的交易风险,通过合法交易、诚信履约的方式进行交易。
房屋纠纷涉及方方面面,郭振全律师接到了李先生来电。李先生去年购买了一套房产,当时与开发商签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积为200平方米,签约后李先生依约支付了房款。今年开发商交房后,李先生感觉房屋面积不足,他找了专业的检测机构对房屋的面积进行了实测,机构出具的检测结果表明,房屋的实际面积为195平方米。“我感觉面积差了五平米,被开发商骗了,想问问律师,能否以房屋面积缩水为由解除购房合同,并要求开发商返还购房款及相关利息?”
郭律师表示,在最高院相关法律解释中有规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理。面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同返还已付购房款及利息的,应予支持。
“根据您的描述,您购买的房屋缩水面积没有超出3%,因此要求解除合同的诉求不会的到法院支持。但该解释中还有规定,房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人,因此您可以要求开发商将‘缩水’的5平方米房价款及利息返还。”
案例解答
问题1:开发商未按期交房,能否要求解除购房合同并退还购房款?
2022年6月,刘先生与某实业公司签订《商品房买卖合同》,合同中约定:开发商逾期交房超过30日后刘先生有权解除合同。但签约时某实业公司要求刘先生同时签订一份《补充协议》,约定:如刘先生逾期付款超过30日,某实业公司有权解除合同;如某实业公司逾期交房,刘先生放弃解除合同的权利;如出现约定的购房人有权解除合同的事由,某实业公司自该事由发生之日起15日内未收到书面解除合同通知的,视为刘先生放弃解除权及责任追究权。合同签订后,刘先生依约支付购房款,但某实业公司未按期交房。刘先生询问律师,自己能否以开发商未按期交房为由,要求解除购房合同并退还购房款?
订购协议是什么意思律师说法:商品房销售过程中,开发商与购房人在《商品房买卖合同》示范文本条款外另行签订补充协议对双方权利义务予以调整的情况本属常见,但若调整后双方权利义务过度失衡,则有违公平原则。开发商要求刘先生签订的《补充协议》中约定李某某逾期付款时,某实业公司享有合同解除权,而某实业公司逾期交房时,李某某放弃合同解除权,明显排除了购房人的主要权利,系开发商为了重复使用而预先拟定的在订立合同时未与对方协商的格式合同,该协议应属无效;且该协议约定合同解除权行使期限为15日,而对某实业公司并无相应限制,这与法定的一年解除权行使期限相距甚远,属于不合理限制购房人主要权利,亦属无效。因此刘先生完全可以通过诉讼的途径要求解除签订的买卖合同订购协议是什么意思,并要求开发商退还购房款。
问题2:买房合同中约定免收物业费,却被物业公司催缴,能否要求开发商承担损失?
2021年陈先生到某开发商建设的楼盘看房,当时开发商的销售人员承诺。如果陈先生购买房产,将会免收三年物业费。陈先生很看好这个优惠,随与某开发商签订《商品房买卖合同》,开发商也出具了《免收物业管理费承诺函》,承诺对陈先生购买房屋免予收取三年物业费,陈先生支付全部房屋价款。2022年10月陈先生多次接到小区物业公司催缴物业费的通知,陈先生按照前期物业服务合同缴纳了物业费。陈先生询问律师,开发商在售房时以书面方式承诺免收三年物业费,交房后却未履行相关义务,是否可以要求开发商赔偿其物业费损失?
律师说法:开发商向陈先生承诺免收三年物业费的方式提供价格优惠,对双方促成商品房买卖合同的订立具有重要作用。且在签订合同当日,开发商向陈先生出具了书面的《免收物业管理费承诺函》,这表明是开发商真实意思表示,对其具有法律约束力。虽然开发商与物业服务企业属于相互独立的民事主体,无权代表物业服务企业作出免予收取物业费的承诺,但该承诺应视为开发商自愿承担购房人一定期间物业费的意思表示,对开发商具有约束力。因此开发商未按照承诺函的内容履行,导致陈先生因缴纳物业费产生损失,理应由开发商承担该损失的赔偿责任。
问题3:在建设工程过程中,相互抵顶房屋后,施工单位能否要求最后的房屋所有权人支付购房价款?
洪先生的公司是做建筑材料的,与某建筑公司有过多次合作,为该公司提供建筑工程施工材料。某建筑公司2020年时,通过招投标,成为了某地产公司一个地产开发项目的施工单位,并从洪先生的公司购买建筑工程施工材料。在工程价款结算时,某地产公司尚欠建筑公司工程款未足额支付,建筑公司也未向洪先生公司足额支付购买建筑工程材料的价款。随后地产公司将一套房产顶给建筑公司,建筑公司又顶给了洪先生的公司,最后洪先生与地产公司签订房屋买卖合同,办理了不动产转移登记。时隔一年后,建筑公司以洪先生公司未向其支付购房款为由,要求洪先生公司未向其支付购房款。洪先生询问律师,建筑公司能否要求自己公司支付购房款?
律师说法:房屋是由某地产公司开发建设的,依据民法典的相关规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”因此项目建成后,地产公司就取得房屋所有权,房屋经过几次抵顶,并转移登记至洪先生的公司名下,洪先生在此基础上办理了不动产转移登记,应当成为房屋所有权人。民法典中还有规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。该房产虽然曾被抵顶至建筑公司,但建筑公司没有将房屋登记在自己名下,从始至终就没有获得该房屋的所有权,因此该公司要求洪先生的公司支付购房款与事实不符,与法无据,应该不会得到法院支持。
问题4:父母生前留下了《分家单》,兄弟不承认怎么办?
陈先生的父母婚后育有6个子女,上世纪70、80年代,父母认为自己的儿子已经长大,可以独立居住,与自己的儿子进行分家,将自己的宅基地分割分配给自己的孩子,并按照当时的风俗习惯找人书写了《分家单》,并签字留证。后期陈先生的哥哥们依据《分家单》的内容,找到当地的村民委员会将宅基地村民委员会进行登记,占有属于自己的订购协议是什么意思宅基地。陈先生因为年纪还小,就没有对自己的地进行登记。父母去世后,陈先生的二哥主张陈先生的房屋需要按照法定继承进行分配,以前书写的《分家单》没有法律效力。陈先生询问律师,父母留下的《分家单》是否具有法律效力?
律师说法:最高院对于民法典适用时间效力有规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”因陈先生父母定下《分家单》发生于民法典实施之前,应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据相关法律规定:“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益和扰乱经济秩序。”这是立法尊重“公序良俗”原则的体现。对《分家单》认定有效和无效,需要通过约定内容结合当时的风俗、习惯探究当事人的真实意思表示,仅以现在的法律笼统的判断有效和无效也会侵犯当时的公序良俗,有没有损害社会公共利益。根据陈先生的描述,父母当时留下《分家单》时,是根据当时当地的分家习俗,由村里较有威望的人或亲属进行见证,由村里文化水平较高的人执笔,执笔人有时也视为见证人。从形式上看,《分家单》应该是当时父母订购协议是什么意思真是意愿的表示,具有法律效力。
问题5:开发商赠送的花园竟是公共绿地,购房合同可以解除吗?
孙先生的父母想要买套养老房,售楼部业务员推荐了一楼房屋带绿地花园的户型,称花园使用权归一楼业主所有。签约时李先生父母还与房地产公司签订了《一楼花园使用协议》,载明该花园不属于小区公共绿化设施。可到收房时候,李先生分父母了解到,这处花园是公共绿地,归全体业主所有。李先生询问,开发商是否涉嫌消费欺诈,能否解除合同退回购房款及利息?
律师说法:房地产公司未取得专属绿地审批及其他业主的同意,就允诺了公共绿地的专属使用权,致使该约定无法履行,应当承担违约责任。李先生的父母无法使用一楼花园,势必影响其对房屋的整体评价和居住体验,其以合同目的不能实现为由要求解除购房合同符合法律规定。李先生父母可以要求房地产公司退还购房款、及相关利息。
问法感悟
郭振全律师:在实践中,购买新建商品房转移登记房屋需要注意以下问题1. 购买该类房屋需要查看房屋买卖合同,但该类房屋买卖合同一般是开发商单方制作的格式合同,不能更改,对该类合同的效力判断需要结合民法典格式合同的有关规定;2. 重点审查、询问开发商的工作人员或销售人员房屋是否有五证两书,五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证,购买新建商品房一定要审查五证两书。房地产五证是指《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;3. 建议到不动产登记部门询问该楼盘房屋(如在看房是,询问哪些户型已经出卖并办理不动产登记,提供上下左右邻居的户号)不动产的登记情况。
蓝文海律师:司法实践中,因商品房交付引发的纠纷,主要集中在法定交付条件的界定、不具备交付条件时交房行为的定性、对开发商延迟交房抗辩免责事由的认定和违约金的计算等方面。购买者选购商品房时,应当尽量选择实力强、信誉好的开发商,同时要注意认真审阅与开发商之间签订的任何书面文件,避免未准确理解书面文件约定的权利义务内容的情况下,草率签名确认造成自身利益受损。
相关判例
楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗?崂山法院这么判……
基本案情
2018年底,原告陈某为购买某房产公司名下某商品房,向某银行申请个人住房贷款,随后双方签订《个人住房(商业住房)借款合同》,并约定以该房产设定抵押。该合同签订后,某银行向陈某发放了案涉贷款,将27万元款项支付至某房产公司账户。
后因该房产公司未能按期交房,陈某以该房产公司为被告向当地法院提起民事诉讼,诉请判令解除《商品房买卖合同(预售)》,并由该房产公司返还购房款及其已偿还的银行贷款本金共计33万余元,同时撤销预告登记和商品房网签备案。当地法院审理时追加某银行作为第三人参加涉案诉讼。后法院判决解除原告陈某与被告某房产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》,判令被告某房产公司自判决生效之日起10日内向第三人某银行偿还陈某就《个人住房(商业用房)借款合同》剩余贷款,第三人某银行协助办理该房产抵押预告登记撤销手续。该判决已发生法律效力。
在上述判决发生法律效力之后的6个月内,该银行在原告陈某银行账户共扣款约1.5万元,同时还在中国人民银行征信中心上报了陈某的逾期还款征信记录,逾期内容为:2018年11月16日某银行发放的27万元个人商用房贷款,2028年11月16日到期。截至2022年11月,余额19万余元,当前有逾期。最近5年内有10个月处于逾期状态,其中6个月逾期超过90天。
陈某向崂山法院起诉该银行,要求法院依法确认原告和被告签署的房屋按揭贷款合同已经解除,判令被告停止划扣原告账户款项并返还从原告账户中划扣的约1.5万元,并消除原告的不良征信记录。
法院审理
崂山法院经审理认为,原告陈某为购买案外人某房产公司名下房产向被告某银行申请贷款27万元,经被告批准后,原、被告双方签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,被告根据该合同向原告发放贷款。但是,后因某房产公司未能按期向原告交付房屋,导致原告与某房产公司之间的房屋买卖关系解除,该事实经某法院生效判决确认。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。因此,对于原告要求解除其与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》的诉讼请求,崂山法院予以支持。因前述法院生效判决已经明确由某房产公司向被告偿还原告的剩余贷款,且被告至今享有案涉房屋的预告抵押权,在被告案涉债权并未受到损害的情况下,崂山法院依法认定原、被告签订《个人住房(商业用房)借款合同》已于《商品房买卖合同(预售)》解除之日起同时解除。被告应当向原告返还合同解除之后额外扣划的款项约1.5万元,且应将其向中国人民银行征信中心上报的原告逾期还款征信记录予以撤回。
一审判决作出后,被告某银行不服提起上诉,二审法院经审理维持原判。目前该判决已生效。
本站涵盖的内容、图片、视频等数据系网络收集，部分未能与原作者取得联系。若涉及版权问题，请联系我们进行删除！谢谢大家！